UR賃貸住宅が最強な理由と優先的な空室の見つけ方

最近、UR賃貸の良さを外で語りつつ「でも自分もURを利用しているので、競争率が上がるから紹介したくないんですよー」とヌルいこと言っていたら「書くべきだろ常考」と責めたてられたので泣く泣くこの記事を書いています。どうもありがとう...!

泣く泣くとはいいつつ、書くからには惜しみなくURを紹介しますよ!(なお、経験談は東京のUR賃貸事情からになります)

本記事は2009年3月に公開されました。2012年1月時点でも内容に相違無かったことをお知らせいたします。

UR賃貸住宅とは

UR賃貸住宅とは、「都市再生機構」という独立行政法人が運営する賃貸マンションです。愛称はUR都市機構で、略称は都市機構またはURと呼ばれます。大都市や地方都市への賃貸住宅の供給、管理を目的としています。

まあ、かんたんにいうと「昔でいう公団住宅で、国が経営するちょっとリッチな物件もある、オトクな賃貸マンション」ってことです。デメリットらしいデメリットは特に無いですね。

抽選ではなく、先着である

ここがこの記事を書く最大の理由となったのですが、あまりにも「UR賃貸住宅を借りるには、入札して抽選に当たるのを待つしかないんじゃないの?」と思いこんでいる人が多いこと!先着であることを知っていた人は10人に1人いたかどうかでした。

ちなみにURの先着というのは、「申し込んだ順」ではありません。どういうことかというと、空きが出たらその日のうちに営業所に行き、先に仮予約を申し込んだ人に、1週間の猶予とともに契約する権利が与えられるという制度です。リアル早押しゲームですね。

なので、時間の自由ある人やフットワークが軽い人ほど、借りやすいといえるでしょう。僕の場合、職場の隣のビルに営業所があったため、かなり有利でした。

追記 (2009-03-02):なお、新築やリニューアル物件で、大量募集があるときは抽選になることがあるそうです。(はてなブックマーク id:ululun 氏より。)

仮申し込みから1週間の猶予とは

1週間の猶予というのは、内覧可能な日から1週間です。即座に内覧可能な部屋なら、仮申し込みをした日から1週間になります。その間に内覧をして、これでよしということになれば、契約することになります。

まだ住んでいる人がいる部屋の場合は、退去・クリーニング後に内覧となります。この場合は、仮申し込みした日は関係なく、内覧可能な日から1週間になります。

なお、実際の入居日の設定は契約した日から1~3週間後で、それ以上は相談に応じてということでした。

ちなみに仮申し込みに費用はかかりません。契約しなかった場合のペナルティもありません。ただ一点、仮申し込み中は他の物件の仮申し込みはできないということだけが制限事項です。

というわけで、抽選制ではなく先着制であることで、借りることが現実的であることがわかったと思います。あとは良く知られていることもありますが、UR賃宅住宅の基本的なメリットについて紹介します。

最強な点1 : 高品質で、割安な家賃である

まあ元々は公団住宅ですから、よく知られているように、家賃が安いです。ただ、新しい物件については「絶対的な家賃が安い」というわけではなく、高品質なわりには割安といった「トータルでみて安い」感じになっています。感覚としては、同じ条件だと民間よりも1~2割ほど安いです。なので「ちょっといい部屋に住みたいけど、民間は高い」といった人にオススメです。

また、1つの間取りが大きいのも特徴で、平米数のわりには間取り数がいい意味で少ない(=1部屋が広い)物件が多く存在します。この特徴は、「快適な住戸を提供する」というURの目的に沿ったもので、民間に多くみられる「スペック上の間取り数を最大化するために、かなり狭くなってでも部屋を多くする」という流れに反するものになっています。

民間で大きな間取りの部屋を探そうとすると、どうしても高級なマンションになってしまうため、ちょっと背伸びをしたい庶民にはありがたい方針です。

最強な点2 : 礼金・仲介手数料・更新料・保証人不要!

URは、民間の賃貸住宅でいう「礼金・仲介手数料・更新料」の類の費用は必要ありません。保証人も不要です。

普通、不動産屋さんを通すと、最初に家賃の他に「家賃の1~2ヶ月ぶんの礼金」「家賃の0.5~1ヶ月分仲介手数料」がかかります。最近は礼金が不要な物件もよく見かけますが、キャンペーン的なものに留まっています。礼金がゼロでも、仲介手数料は必要です。礼金と仲介手数料をあわせると家賃の2.5~3ヶ月分(+敷金&火災保険料)が最初に上乗せされるので、家賃が安くても「え!最初にこんなに払わなければならないの!」と毎回思い知らされます。

更新料というのは、賃貸には契約の更新が必要で、民間だと2年ごとのに家賃の0.5~1ヶ月分を払うことが多いです。8万の部屋なら4or8万円です。ちょっとバカにならない金額なので、更新にあわせて引っ越しを真剣に検討する人は多いです。

実質家賃で比較しよう (追記 2009-03-02)

礼金もろもろで2.5か月分の手数料がかかる場合、家賃が10万だとしても2年で考えると実質的な家賃は11万(1割増し)になります。手数料がある場合、実質家賃で計算しましょう。

ちなみにURの手数料がゼロということは、引越しや住み替えにかかる費用は引越し業者とカーテン代ぐらいなので「引っ越しに失敗してもダメージが少ない」という安心感を得られます。

むしろ積極的に同じ団地内で部屋を変えている知り合いもいました。同じ団地内なら引越し費用は最小に抑えられるので、とりあえず空いた部屋に入っておいて同じ団地内で条件が良い部屋が空いたら引っ越すという裏技もURなら現実的です。

敷金は必要

ただし敷金だけはURでも必要で、現在は「家賃の3ヶ月分」となっています。民間だと1~2ヶ月の所が多いので、敷金に関してはちょっと多めです。

といっても礼金や仲介手数料もあわせて考えるならば、最初に必要な資金はトントンかURの方が安い程度になります。そして、敷金は退去時の費用のためや不払いなどのもしものときの保証金のようなものなので、支払ったとしても基本的には自分のお金です。何事もなければ、退去時に数万円が清掃費用としてあてられてほとんどが戻ってくるので、礼金や仲介手数料とは別物です。

まあ、保証人が不要ですから敷金は3ヶ月ぶんくらいは必要でしょう。保証人の準備とか、けっこう面倒なものです。3ヶ月分の敷金があることでUR側のリスクが低くなり、そのぶん家賃が安くなっていると思えば、妥当ではないでしょうか。

ちなみに最近の不況に対応するためなのか、特定の物件に限って、敷金の分割支払いキャンペーンが行われているようです。

追記 (2009-03-02):「家賃基準で、一定額の年間所得証明か、定年後などで所得が無い場合は現金貯金が必要」という条件があります。まあ、所得に見合った部屋であれば問題ない基準だと思われます。サラリーマンなら勤務先に前年の源泉徴収票を発行してもらうか、今後1年のみなし所得を書いてもらえばOKです。ちなみに貯蓄で条件を満たす場合は家賃の100倍とかなので、退職金とか資産もちでない人は普通は所得証明でいくことになります。(はてなブックマーク id:pen_pen_gusa 氏より)

追記 (2009-03-03) あと、1年分の家賃を先払いすれば条件が免除されますね。

最強な点3 : 営業センターの環境と対応がすばらしい

「お前は何を言っているんだ」といわれかねない点ですが、ここ、引越しの繁忙期には重要なポイントです。というのも、繁忙期の民間の不動産屋さんというのは想像を絶するほど忙しそうで、店舗での対応の質が極端に下がると思うからです。

実際、僕が内覧しようと思って民間の不動産屋さんの店頭に出かけていったとき、担当者は3,4件を平行して対応していて「鍵を受け取りにいくまで、ちょっと待ってください」と言われてそののまま1時間半待ったけどいっこうに鍵が来なかったことがありました。たまたま対応が悪かっただけかもしれませんが、店頭はかなり狭くて電話の音が鳴り止まず、かなり疲れました。

1時間半たっても鍵が来なかったので、「鍵が来たらケータイに連絡してください」と告げてURに出向きました。

URの現地案内書に着くと、すぐにお茶が出てきて、ちゃんと担当者がついて広い空間でゆったり対応してくれました。この営業センターは団地内の一室で運営されており、そのままその団地内の空室を2件内覧し、希望の条件を伝えて帰りました。快適でしたね...。

たまたまお客さんが少なかっただけかもしれませんが、URは扱っている物件が自前で、空室の鍵は全て現地案内所や管理人室で管理されているので、繁忙期だからといって対応が疎かになることは無いと思われます。

空室の探し方は「まず営業センターに行き、毎日電話する」

家賃が安く、手数料がかからず、対応も良好となれば人気は必至。空室を見つけるのは基本的に困難です。リピーター(URから別のURへ移り住む人)もかなり多いらしいです。

空室はURのサイトからも探せるようですが、サイトの情報だけではかなり不利なようです。なぜかというところは詳しくはわかりませんが、営業センターの担当者から「毎日、朝一番に、電話で確認するのが最良の方法です」と説明されたので、信用に値すると思います。たぶん、何らかの条件で情報が載らなかったり、更新が遅かったりするのでしょう。

ちなみにUR賃貸住宅に本気で住んでみたいと思ったら、まずは最寄りの営業センターに行ってください。住みたい団地と部屋の条件を告げれば、営業センターの方の協力により、条件に合う部屋が空いたときに連絡が来るようになります。

ただし連絡の早さなどは保証されていませんので、基本的にはこちらから電話をかけて「どこそこの団地で、この間取りの空き室はありますか」と問い合わせることになります。ちょっと面倒ですが、先着制は「努力したもん勝ち」なので、がんばった人ほど報われます。

引越し時期に余裕があるなら、検討価値アリ!

なかなか空きが出ないので、引越し時期に余裕が無い人にはおすすめできませんが、余裕があって同じ地域での住み替えを検討している方なんかは検討する価値はかなりあると思いますよ!

TIPS箇条書き (思い立ったら追記)

  • 僕のUR経験値は東京都内だけ。なので、地方の事情はまた別かも。
  • 築年数が経っても家賃がなかなか下がらないので、新しい物件のほうがオトク。ただし人気は必至。
  • 新しい物件のほうがオトクなので、新しいURが建つたびに住み替える人もいる。
  • 旧公団時代から、耐震強度がやたら強い。阪神大震災では全壊した建物は無かった。ただ、強い耐震強度のためか部屋の中に柱や出っ張りがちょっと多い。
  • 退去費用は、5年住んだ部屋の平均で3万4000円とのこと。部屋の広さにもよるけど妥当な金額かな。
  • 僕はまだ退去したことがないので未経験なのですが、退去時の費用の安さや透明性がきわめて良好なことも人気の理由だそうです。
  • UR賃貸住宅の契約作戦を自重しないで補足しちゃうよ - くるえるはてなくしょんにて僕が書ききれなかったことが沢山補足されています!本気で契約したい方は必見です。

» UR都市機構

コメント / トラックバック

コメント / トラックバック 27 件

  1. 気合と体力 より:

    初めまして。いつも楽しみに読ませて頂いています。

    URそうなんですよね。。先着なんですよね。。
    私もお台場の物件が空いていたのでお!っと思いましたが
    冷静になって今回は辞めました。

    今、中目黒のとある場所(駅前じゃない場所)に建てている
    っぽいのでそちらを2年くらいの自分プロジェクトとして
    狙っています。。。

    また分からないことがあればおしえてください!
    よろしくですー

  2. もと利用者 より:

    URで勝ちどきの物件に入っていたことがあります。利用者する分には良いのですが、入居条件が緩いせいか微妙な出来事が結構ありました。エレベーターに白い粘着質の液体がついててたり、掲示板に病的かつ個人的な脅迫文の張り紙が貼ってあったりとか。。。隣の部屋は夜中にサングラスのスーツの人たちがやたらと出入りしてたり。それっぽい地区でもないので首をかしげる事もありましたので、一概に最良!というと疑問を感じます。安全面としては難しい物件も、あるかもしれないというのが個人的な感想です。

  3. UR現住民 より:

    2.の人も書かれていますが、確かに問題のある住人がいることもあります。
    って、うちの物件がそう。
    共用部分にごみは捨てるわ廊下をバタバタ走るわ部屋の中でも音を出しまくりとか他にもいろいろやらかしているそうで、管理事務所に苦情が寄せられるものの管理事務所のパートさんたちも触らぬ神に祟りなしで怖がって、ゴミを捨てるのはやめましょう、廊下は静かに歩きましょうみたいな奥歯にものがはさまったような言い回しの掲示を出すのが精一杯。
    おかげでけっこう出ていく人が多くて、場所は悪くないのに空き室が微妙に多いです。
    あと、比較的新しい物件は防音製のある構造物に頼って、かえって昔の分厚い壁の物件より防音が劣ると中の人が言ってました。

  4. おおさかんUR より:

    現在の団地に住むときに、毎日のようにWebサイトみながらセンターに電話してました。角部屋希望だったので。
    ちょうどこの時期でしたが、めまぐるしく状況が変わりますよ。
    ちなみに当時(3年前)に言われたのはwebサイトの更新は木曜日と言ってました。

  5. sim より:

    はじめまして。
    東京で不動産業者をやっております。
    記事を拝見して幾つか、気になったのでご指摘させてください。

    不動産業界は、複雑で正しく情報が流通し辛く

    >>敷金は退去時の費用のためやもしものときの保証金のようなもの

    敷金の大きな意味あいは不払い時の担保です。
    原状回復は、東京ルールの施行により過失がなければ
    清掃代くらいという解釈が一般的になりました。

    >>不動産屋さんを通すと、最初に家賃の他に「家賃の1~2ヶ月ぶんの礼金」「家賃の0.5ヶ月分仲介手数料」がかかります。

    業法では、0.5ですが、1ヶ月というのが一般的です。
    正確には、成約時に借り主、貸し主双方から1ヶ月というのが決まりですが
    合意があれば片方(借り主)から取れるとなっております。

    >>最近は礼金が不要な物件もよく見かけますが、キャンペーン的

    礼金を下げるのは単に、成約率を上げるためです。
    また、不動産屋を通すとという訳ではなく、大家さんと直だったとしても
    礼金は発生します。
    基本的には、敷金2、礼金2、入る月の家賃1、手数料1
    の6ヶ月と仲手の消費税、火災保険などがプラスαでかかります。

    >>民間だと2年ごとのに家賃の0.5ヶ月分を払うことが多いです。
    更新料は1ヶ月が一般的ですね。
    人気エリアでは、1.5というところも少なくありません。

    なので、仰せの通り更新の際に引っ越してリニューアルさせたい
    という方が今までは多かったのですが、昨年の金融不安から
    そういう方が減りました。

    引っ越し、ご健闘をお祈りします。

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  8. oreore より:

    私の場合、収入も貯金も無かったので、1年分の家賃を先払いして入りました。
    まあ、URはURで不便なところありますけどね。
    (エアコン、網戸やらが無いとか)

  9. UR物件ネタが盛り上がっているようです

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  10. UR賃貸もいいけど、特優賃もイイよ!

    UR賃貸最強!!ってことで俄然注目を集めてますが、「特優賃」ってのもいいんですよ。 というのを、元UR居住者、現「特優賃」居住者の自分が語ってみます。*1 元記事:「UR賃貸住宅は...

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  12. 人は、ふれあって育つ。

    まだネタの仕込み中でバラされた気分。。

    そう、今をときめく若干祭中のUR賃貸住宅。
    ちょうど敷金の分割払いができるキャンペーン中なので、物件の取り合いになるか、、どうなの...

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  17. [...] http://www.akiyan.com/blog/archives/2009/03/10gamehard.html UR賃貸住宅は1K~の住まいが対象であんまり都内で1Rは見かけないし、1Kとかは大抵開いていることが無い(見かけないだけかもしれませんが)。 [...]

  18. [...] 24.UR賃貸住宅は抽選ではなく先着で、最強であることを惜しみなく紹介する : akiyan.com (03/02 09:58) ブログで紹介したいような良いモノでも、供給が限定されているようなモノは「紹介し [...]

  19. UR仮予約代行サービス

    UR仮予約代行サービスとはお客様に代わり希望するお部屋を見つけ次第、すぐに仮予約するサービスです。

  20. はじめまして。

    東京都内のUR賃貸物件を何百件も見たものですが。

    個人的な見解ですが、ヌーヴェル赤羽が一番いいと思いました。
    立地も赤羽駅から近く、少し高台にあります。ヌーヴェルの高層階であれば、富士山とスカイツリーも見ることができます。

    また、ヌーヴェル赤羽台の近隣にスーパーが新たにできより便利になったのでオススメします!

  21. UR賃貸住宅の人気物件を仮予約・契約する裏技 より:

    akiyanさんの指南を参考にして、実践してみました。
    その時、気づいたことをブログにしてみましたのでもしよかったから参考にしてみてください。

  22. [...] UR賃貸住宅は抽選ではなく先着で、最強であることを惜しみなく紹介する : akiyan.com [...]

  23. koube より:

    ここのサイトにも同じようなことが書いてありました。
    しかし、すごい観察力ですね。参考にさせていただきます。

  24. […] UR賃貸住宅は抽選ではなく先着で、最強であることを惜しみなく紹介する(2009年3月2日)  […]

  25. ハロハロ より:

    仙台のUR賃貸在住です、入居手続きのときの営業職員の対応が皆、とても悪く、抽選会のときの段取りがあまりに悪く、別の客が怒号を出してたりしてました。
    私の入居手続きのときも最悪で、ちょっと待っててねとタメ口で言われ、2回も催促しても1時間以上待たされて、書類をめくるとき指を口に入れ唾液でめくる、家賃前納の手続きになるとチッと舌打ちされる、入居後半年ぐらいしてに東京の事務センターから前払家賃のミスがありお手数ですが窓口を再度いらしてくださいと電話が来て、電話の人は丁寧に謝罪があったが地元の窓口は謝罪がなく、対応がひどかったです。そのとき驚いたのは人が足りてないどころかむしろ無駄に人がいる感じで、仕事してるフリをしている職員が結構いて、帰る直前に職員にこんなんで客にサービスできていると言えますか?もっと知識つけなさい。と言っていきました。
    個人的なメリットは、家賃が相場より安く保証人不要でこんな対応でも比較的手続きが楽、改装を盛んにしている、耐震強度が強く東日本大震災のときは壁が崩壊しなかったところ。デメリットはやたらと当番が多い、その割に階段が汚く異臭がする、団地なので悪い噂話が広まりやすい、そのせいか平成以降に入った人が1年もしないうちにすぐ出て行く傾向があるといったところです。仙台と東京とはだいぶ事情が違うのだろうと感じました。

  26. ハロハロ より:

    ちなみに入居したのは10月ぐらいです。窓口はお茶を出されたことは1回もないです。